Poslednjih godina često se može čuti da cene kvadrata u Beogradu „nisu realne“ – drugim rečima, da su preterano visoke u odnosu na realnu vrednost nekretnina. Ipak, tržište nekretnina u Srbiji, a posebno u glavnom gradu, kontinuirano beleži rast cena. Faktori poput povećane tražnje (podstaknute povratkom dijaspore i prilivom stranih kupaca), ograničene ponude kvalitetnih stanova, inflacije i globalnih ekonomskih kretanja doveli su do toga da cene stanova u Beogradu dostignu rekordne nivoe poslednjih godina. Beograd danas ima kvadrat koji često košta višestruko više nego pre jedne decenije, pa se postavlja pitanje – da li su te cene održive i šta to znači za građane?
Kao vodeća agencija za selidbe, KOMBI-KOMBI je svakodnevno na terenu i u direktnom kontaktu sa stanarima, kupcima i zakupcima. Naše iskustvo “iz prve ruke” potvrđuje statistiku – mnogi se sele u potrazi za povoljnijim stanovima ili boljim uslovima, prateći promene na tržištu nekretnina. Svaki kvart ima svoju priču: negde klijenti traže veći stan uprkos ceni, a negde odlaze u prigradske opštine zbog pristupačnijih kvadrata. U nastavku teksta predstavljamo pregled prosečnih cena po beogradskim opštinama za 2025. godinu, uz poređenje sa prethodnim godinama i kratku analizu trendova.
Na dnu stranice možete naći tabelu s poredjenjem cena po opštini od 2015-2025!
Cena kvadrata Beograd : Stari Grad
Opština Stari Grad, sam centar Beograda, tradicionalno je najskuplja lokacija za kupovinu stana. Prosečna cena kvadrata ovde se u 2024. godini kretala oko 3400 € (što je ogromno povećanje u odnosu na ~1650 € iz 2015. godine). U 2025. godini cene se zadržavaju na tom visokom nivou – oko 3400–3500 € po m² u proseku. Najekskluzivnije nekretnine u ovoj opštini, posebno one istorijske vrednosti ili luksuzno renovirane, često premašuju te iznose. Zbog prestižne lokacije i ograničene ponude, Stari Grad i dalje drži prvo mesto po cenama nekretnina u Beogradu, a potražnja ne jenjava uprkos visokim cenama.
Cena kvadrata Beograd: Savski Venac
Savski Venac se proteklih godina istakao zahvaljujući projektu Beograd na vodi (Belgrade Waterfront), koji je doneo luksuzne novogradnje i visoke cenovne rekorde. Prosečna cena kvadrata je kulminirala tokom 2023. godine (oko 3666 €), da bi se 2024. blago spustila na oko 3470 €. Iako nemamo kompletne podatke za 2025, može se reći da Savski Venac i dalje spada u sam vrh beogradskog tržišta. Stanovi u novoizgrađenim neboderima na obali Save prodaju se po cenama i preko 4000 € po m², dok su starije zgrade u okolini nešto pristupačnije (ali i dalje skupe za beogradske prilike). Ova opština obuhvata i ekskluzivne rezidencijalne četvrti poput Senjaka i Dedinja, gde su nekretnine specifične (često kuće) pa se manje odražavaju na statistiku stanova. Uz sve promene, Savski Venac ostaje simbol luksuza i visokog standarda na tržištu nekretnina.
Cena kvadrata Beograd: Vračar
Vračar, jedna od najmanjih ali najgušće naseljenih opština, veoma je tražen zbog svog urbanog šarma i lokacije blizu centra. Prosečna cena kvadrata na Vračaru tokom 2024. iznosila je oko 2915 €, a u 2025. godini se kreće oko 2900 € po m². Zanimljivo je da je razlika između starogradnje i novogradnje na Vračaru relativno mala – i stari stanovi drže visoku cenu zahvaljujući dobroj lokaciji i kvalitetu gradnje u ovom kraju. Dok luksuzni noviji stanovi dostižu preko 3000 €/m², ni stanovi u starijim zgradama (čak i bez lifta) često ne padaju ispod 2500 €/m² na atraktivnim lokacijama. U odnosu na 2015. godinu (kada je prosek bio oko 1550 €), cene su se gotovo udvostručile. Vračar ostaje sinonim za prestiž i odličan spoj urbanog života – od Hrama Svetog Save do Kalenić pijace – što se jasno odražava i na cenu kvadrata.
Cena kvadrata Beograd: Novi Beograd
Novi Beograd je opština koja poslednjih decenija beleži ogroman rast i popularnost zahvaljujući modernoj infrastrukturi, poslovnim centrima i prostranim blokovima. Prosečna cena kvadrata na Novom Beogradu u 2025. godini iznosi oko 2478 €, što predstavlja blagi pad u odnosu na ~2533 € iz 2024. godine. Ipak, trend gledano unazad je snažan rast – za poređenje, 2015. je prosek bio oko 1200–1300 €/m². Novogradnja na Novom Beogradu postiže još više cene od proseka: prema nekim podacima, nove zgrade u atraktivnim blokovima (npr. oko reke ili poslovnih zona) prodaju se i za 3000+ €/m². Stariji stanovi u pojedinim blokovima su nešto povoljniji, ali i oni dostižu cifre od ~2000 €/m² i više ako su renovirani. Popularnost Novog Beograda leži u dobrom planiranju, parkingu, zelenim površinama i poslovnim mogućnostima – pa ne čudi što potražnja ostaje velika uprkos rastu cena.
Cena kvadrata Beograd: Palilula
Opština Palilula je najveća beogradska opština i obuhvata vrlo raznolika područja – od šireg centra grada (Depo, Profesorska kolonija) preko industrijskih zona, pa sve do prigradskih naselja preko Dunava (Borča, Ovča, Krnjača). Zbog toga, prosečna cena kvadrata na Paliluli deluje niže nego u ostalim centralnim opštinama – tokom 2024. iznosila je oko 1430 €, a u 2025. godini kreće se oko te vrednosti (≈ 1400–1500 €/m²). Međutim, ovaj prosek vara: cene na Paliluli se drastično razlikuju u zavisnosti od lokacije. U rubnim naseljima preko Dunava kvadrat stana može se naći i za ~800–1000 €, dok stanovi u urbanom delu Palilule (npr. kod Bogoslovije ili u blizini centra) postižu više od 2500 € po m². Najekskluzivnije nekretnine u centralnoj Paliluli (novogradnja ili luksuzno renovirani stanovi) mogu dostići i 3000 €/m². Dakle, Palilula istovremeno nudi najpristupačnije kvadrate u Beogradu, ali i neke veoma skupe lokacije, što je čini jedinstvenom na tržištu.
Cena kvadrata Beograd: Zvezdara
Zvezdara je pretežno stambena opština poznata po kombinaciji urbanih kvartova i mirnijih naselja na obroncima istočno od centra. Prosečna cena kvadrata na Zvezdari u 2025. godini iznosi oko 2000 € (u 2024. je bila ~1950 €). Kao i Palilula, i Zvezdara obuhvata heterogene celine – od centralnih delova poput Bulbuldera, Liona ili Đerma gde su cene relativno visoke, do periferije poput Velikog Mokrog Luga ili Mirijeva gde su cene znatno niže. Ukupan prosek je višestruko porastao (2015. je bio oko 1050 €), a posebno se primećuje skok posle 2020. godine kada su neke nove zgrade povukle prosek naviše. Ponuda nekretnina na Zvezdari je raznovrsna: kupci mogu naći i moderne stanove u blizini gradske vreve, ali i povoljnije stanove na obodu opštine uz nešto duže putovanje do centra. Uprkos tome, Zvezdara je sve popularnija zbog bolje izbalansirane cene i kvaliteta života koji pruža.
Cena kvadrata Beograd: Voždovac
Voždovac je opština koja obuhvata širok pojas južno od centra, sa vrlo raznolikim kvartovima – od urbanih naselja Voždovačkog brda i Autokomande, preko područja oko stadiona i fakulteta, pa do prigradskih krajeva Avale. U 2024. godini Voždovac je zabeležio prosečnu cenu kvadrata od oko 2344 €, što je primetan skok u odnosu na ~1790 € iz 2023. Ovaj značajan rast sugeriše pojačano interesovanje za određene delove Voždovca, verovatno zbog novogradnje. Zaista, kompleks Stepa Stepanović i druge nove zgrade na Voždovcu privukle su mnoge kupce – nude moderan stan za nižu cenu nego u centru, ali i dalje unutar grada. U 2025. cene na Voždovcu su se zadržale visoko (oko 2300–2400 €/m² prosečno). Ipak, treba napomenuti da se unutar opštine cene kreću od oko 1500 € (na obodu, npr. Ripanj ili selo Pinosava) pa do preko 2500 € u modernim zgradama blizu centralnih zona. Voždovac postaje sve popularniji jer pruža dobar balans između cene i kvaliteta stanovanja, što se reflektuje i na tržištu nekretnina.
Cena kvadrata Beograd: Čukarica
Čukarica, smeštena jugozapadno od centra, poznata je po naseljima Banovo brdo, Čukarička padina, Žarkovo, ali i širem području koje se pruža ka Savi i dalje ka prigradskim zonama. Prosečna cena kvadrata na Čukarici u 2025. godini iznosi oko 1890 € (u 2024. je bila ~1785 €). Rast cena je očigledan poslednjih godina – 2015. je prosek bio ispod 1000 €, da bi danas najtraženije lokacije na Čukarici dostigle nivoe nekih centralnih opština. Veliki raspon cena karakteriše ovu opštinu: Banovo brdo, kao najrazvijeniji deo, ima cene koje često prelaze 2000 €/m² (novogradnja čak i do 2500+ €), dok periferna naselja Čukarice (Popović, Rušanj itd.) nude stanove i ispod 1200 €/m². I starogradnja na Čukarici je tražena – stanovi na atraktivnoj lokaciji pored Ade Ciganlije ili u blizini glavnih saobraćajnica drže cenu zbog potražnje mladih porodica. Ukupno gledano, Čukarica postaje sve privlačnija opcija za kupce kojima centralne opštine postaju preskupe, a žele dobar kvalitet života i infrastrukturu.
Cena kvadrata Beograd: Zemun
Zemun je jedinstvena opština sa prepoznatljivim istorijskim jezgrom, ali i brojnim novim naseljima na obodu grada. Prosečna cena kvadrata u Zemunu tokom 2024. bila je oko 1873 €, dok se u 2025. godini kreće oko 1900 €/m². Kao i kod drugih velikih opština, cene nekretnina u Zemunu znatno variraju: na Gardošu i oko Zemunskog keja, gde vlada atraktivan spoj starog duha i pogleda na Dunav, cene stanova mogu dosezati 3000–4000 € po m² (novi luksuzni stanovi su posebno skupi). Nasuprot tome, u rubnim delovima opštine kao što je Batajnica ili Plavi horizonti, moguće je naći stanove i za ~1300 € po m². Ovi ekstremi ilustruju koliko je Zemun raznolik – od ekskluzivnih lokacija gde se kvadrat plaća “suvim zlatom” do pristupačnih stanova na periferiji. Istorijski gledano, cene su i ovde u značajnom porastu (2015. prosek ~900 €), ali Zemun i dalje nudi poneku relativno povoljnu opciju u poređenju sa centralnim opštinama. Ipak, zbog svoje popularnosti kao mesta za porodičan život van strogog centra, tražnja za stanovima u Zemunu ostaje visoka, što održava i rast cena.
Cena kvadrata Beograd: Rakovica
Rakovica tradicionalno važi za opštinu sa najnižim cenama stanova u urbanom delu Beograda. Nekada industrijski kraj, danas pretežno stambeni, Rakovica obuhvata naselja kao što su Vidikovac, Petlovo brdo, Labudovo brdo, Kanarevo brdo i dr. Prosečna cena kvadrata u Rakovici tokom 2024. godine bila je oko 1706 €, što je i dalje najniži prosek među beogradskim opštinama. U 2025. cene su i dalje ispod 1800 €/m² u proseku, uprkos primetnom rastu u poslednjih par godina. Zaista, od 2015. (kada je kvadrat vredeo oko 800–900 €) do danas, cene su se udvostručile, ali Rakovica je i dalje povoljnija nego bilo koji drugi urbani deo grada. Tome doprinose faktori poput udaljenosti od užeg centra, starije gradnje i manje luksuznih projekata u ponudi. Ipak, važno je napomenuti da i u Rakovici pojedine novogradnje ili kvalitetno renovirani stanovi dostižu znatno više cifre od proseka – ponegde i oko 2000 €/m². Generalno, Rakovica ostaje “prva stanica” za kupce sa ograničenijim budžetom koji žele da ostanu u Beogradu, što garantuje da će interesovanje za ove povoljnije kvadrate uvek postojati.
Prosečne cene kvadrata po opštinama (2015–2025)
U donjoj tabeli prikazane su prosečne cene stanova po kvadratnom metru za svaku beogradsku opštinu, za svaku godinu od 2015. do 2025. godine. (Sve cene su izražene u evrima €/m²; oznaka – znači da podatak nije dostupan za datu godinu.)
| Opština | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Novi Beograd | 1219 | 1212 | 1217 | 1291 | 1527 | 1638 | 1806 | 2181 | 2402 | 2533 | 2478 |
| Palilula | 883 | 851 | 880 | 792 | 902 | 852 | 1097 | 1240 | 1313 | 1433 | – |
| Čukarica | 973 | 950 | 936 | 944 | 982 | 1048 | 1118 | 1244 | 1624 | 1785 | 1894 |
| Stari grad | 1650 | 1668 | 1704 | 1879 | 2151 | 2219 | 2392 | 2743 | 3091 | 3407 | – |
| Savski venac | 1562 | 1501 | 1761 | 2174 | 2408 | 2590 | 2703 | 3327 | 3666 | 3471 | – |
| Rakovica | 796 | 810 | 832 | 815 | 860 | 921 | 1023 | 1248 | 1425 | 1706 | – |
| Zemun | 900 | 891 | 978 | 972 | 1178 | 1226 | 1374 | 1489 | 1671 | 1873 | – |
| Voždovac | 1001 | 1025 | 1085 | 1115 | 1198 | 1259 | 1430 | 1650 | 1793 | 2344 | – |
| Zvezdara | 1053 | 1062 | 1098 | 1128 | 1213 | 1283 | 1383 | 1716 | 1834 | 1954 | 2002 |
| Vračar | 1554 | 1589 | 1599 | 1682 | 1867 | 1917 | 2120 | 2375 | 2800 | 2889 | – |
Zaključak
Tržište nekretnina u Beogradu dočekuje 2025. godinu na istorijski visokim nivoima cena. Iako se mnogima čini da su kvadrati “preskupi”, činjenica je da potražnja i dalje postoji – Beograd raste i razvija se, privlačeći i domaće i strane kupce. Neke opštine beleže blago usporavanje rasta ili stagnaciju cena, što može nagovestiti određenu stabilizaciju tržišta u budućnosti. Ipak, vremena jeftinih stanova u centru odavno su iza nas.
Za građane koji planiraju selidbu ili kupovinu/prodaju nekretnine, ključno je dobro isplanirati svaki korak. Tu KOMBI-KOMBI može da pomogne – bilo da vam treba savet oko organizacije selidbe, pouzdan prevoz stvari ili jednostavno želite da razmenite iskustva o tome koji delovi grada nude bolji kvalitet života za uloženi novac. Naš tim stoji vam na raspolaganju za sva pitanja i logističku podršku. Kontaktirajte nas kako bismo zajedno isplanirali vašu narednu selidbu i pronašli najbolje rešenje u skladu sa vašim potrebama. Bez obzira na to kuda se selite – u luksuzni stan na Vračaru ili u mirniji kraj na obodu grada – KOMBI-KOMBI je tu da vaše preseljenje protekne lako i bezbrižno. Srećno planiranje i dobrodošli u novi dom!
